El desahucio express
En este artículo nos centraremos en el caso en el que un inquilino no paga la renta de una vivienda o local de alquiler, el cual viene recogido en el artículo 27.2 LAU.
En primer lugar aclarar que no existe ningún procedimiento judicial que se llame desahucio exprés, sino que la ley de enjuiciamiento civil sólo regula una modalidad de juicio para echar al inquilino que no paga.
El desahucio exprés no se regula en la ley de arrendamientos urbanos. Esta ley sólo hace mención a los motivos por los que el arrendador puede exigir que el desahucio. El motivo más frecuente es el impago de las rentas de alquiler, pero tendremos que acudir a la ley de enjuiciamiento civil para saber en qué consiste el juicio de desahucio, también conocido coloquialmente como “desahucio exprés”.
Es evidente que el tiempo o demora en un procedimiento a otro varía mucho, por lo que es importante consultar a un buen profesional jurídico desde el primer momento en el que el inquilino se demore en un solo pago. En la mayoría de los casos bajo una mediación adecuada, el conflicto finaliza de una manera satisfactoria para ambas partes, y en caso negativo, es importante resolver la situación de una forma activa ante los juzgados desde un primer momento, ya que se minimizan repercusiones futuras derivadas del impago inicial de la renta, como destrozos o deudas generadas como suministros, comunidades, etc…, dependiendo del contrato.
Es importante aclarar que el arrendador no tiene que soportar ningún retraso en el pago de la renta, ni tan siquiera un solo recibo o mensualidad, y que las normas del juicio son las mismas tanto para contratos firmados antes del 6 de junio de 2013, como después de esta fecha aplicándose de igual forma para locales o viviendas.
Con el desahucio el arrendador solicita al auxilio judicial para finalizar el contrato, ordenar el desalojo y recuperar la posesión del inmueble.
Es preceptiva para la demanda de desahucio la asistencia de abogado y procurador, excepto en el único caso que la renta mensual del inmueble sea inferior a 166€ al mes. Se puede solicitar en la demanda que se condene al inquilino las cantidades que adeuda así como su condena en costas procesales. En el caso de existir avalistas o fiadores en el contrato, se pueden reclamar las rentas adeudadas a éstos.
Junto con la demanda básicamente se tiene que acompañar la siguiente documentación:
Contrato de arrendamiento original.
Poder General para pleitos..
Notificaciones de reclamación del pago de la renta.
Escritura de propiedad del inmueble.
Una vez interpuesta la demanda solo habrá juicio si el inquilino se opone a la demanda (casi nunca ocurre), por lo que los honorarios profesionales bajan cuantiosamente. A partir de aquí una vez que el inquilino recibe en su domicilio el decreto anunciando todo lo relacionado con el procedimiento de desahucio, el inquilino podrá actuar de las siguientes formas:
Pagar lo que debe y entregar el inmueble; se finalizaría el proceso.
Pagar la cantidad debida y seguir en el inmueble; esto es lo que se llama “enervar la acción de desahucio”.
Entregar el inmueble y no pagar la cantidad adeudada; en este caso se da por finalizado el procedimiento con respecto al desalojo, y se continuará respecto a la reclamación de la deuda.
Quedarse en el inmueble y no pagar; en este caso llegado el día del lanzamiento, se personará una comitiva judicial en el inmueble y se desalojará al inquilino, devolviendo la posesión del mismo al arrendador (o procurador). Esta acción se puede producir sin usar la fuerza, entregando las llaves voluntariamente o por la fuerza debiendo solicitar auxilio a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad. De todo ello se levantará acta donde se reflejarán el estado de conservación del inmueble y sus daños.
Contestar a la demanda oponiéndose a la misma: en este caso se celebrará juicio, por lo que el procedimiento terminará con una sentencia, y no con un decreto como ocurre en el resto de casos.
Transcurridos 20 días la sentencia o el decreto será firme, entonces el arrendador dispone de un plazo de 5 años para ejecutar la deuda, es decir para intentar que se cumpla la condena interpuesta por el juez al inquilino del pago de la deuda. Se puede solicitar el embargo del dinero, cuentas o bienes del deudor para pagar la deuda.
